Vicios Ocultos en la compraventa de inmuebles

ELIANA NOTTI
ABOGADA
MAT. 3519 Fed. T.75Fs.321

En la compraventa de inmuebles el vendedor se obliga a responder por saneamiento y evicción, con relación al objeto de la venta; es decir, debe responder frente al comprador por los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque él ignorara su existencia.

El art.2164 del Código Civil Argentino define los vicios redhibitorios como: "defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella."

El enajenante no responde por los defectos aparentes de la cosa. Tampoco responde por los defectos que el comprador conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio; o cuando en el contrato se lo haya eximido expresamente de responsabilidad. No hay responsabilidad del enajenante, en el caso de que la adquisición haya sido en remate o adjudicación judicial.

Siendo el contrato, ley para las partes, éstas pueden haber creado vicios redhibitorios que naturalmente no lo sean y en ese caso también está obligado el vendedor a responder por ellos.

PRESUPUESTOS DE LA OBLIGACIÓN DE REPARAR

Del análisis del texto legal vemos que se requiere, para configurar vicio o defecto de la cosa que genere responsabilidad a cargo del vendedor, los siguientes:



En principio lo que se requiere es que la operación haya sido a "título oneroso" es decir que a cambio de la cosa recibida, haya habido una contraprestación.

• OCULTO: el vicio no debe ser aparente al tiempo de la adquisición, teniendo en cuenta que el comprador haya actuado de manera diligente, efectuando un análisis en detalle de la cosa que va a adquirir y que así no haya podido advertir el vicio. Si en cambio, para advertir el defecto hubiese necesitado un experto o un perito el vicio se considera oculto.

Los vicios aparentes relevan de responsabilidad al vendedor.

• GRAVE: el defecto debe significar una disminución importante en la funcionalidad y valor de la cosa adquirida; de modo que si el comprador hubiese conocido el defecto no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior.

No podrá exigirse reparación, en el caso de que el vicio sea acorde a la antigüedad, calidad de construcción y mantenimiento de lo vendido y el precio fijado sea justo teniendo en cuenta las variables mencionadas.

• ANTERIOR A LA VENTA: es decir que la "causa" que originó el defecto haya sido anterior a la contratación, aún cuando se haya manifestado con posterioridad. El adquirente tiene la carga de probar que el vicio existía al momento de la adquisición, de modo que si no lo prueba, se entiende que el vicio es posterior a la contratación.

¿QUÉ y CUÁNDO RECLAMAR POR VICIOS OCULTOS?

El art. 2174 contempla la ACCIÓN REDHIBITORIA y la ACCIÓN QUANTI MINORIS.

Es decir que, el comprador, podrá intentar una u otra, pero no ambas en conjunto ni tampoco si es vencido en una, intentar la otra. Debe elegir si quiere: dejar sin efecto el contrato restituyendo lo comprado al vendedor y devolviendo éste el precio abonado, o bien, intentar conseguir una reducción significativa del precio de la cosa por el vicio oculto. El plazo para ejercer estas acciones es de TRES MESES, a contar desde que el vicio se ha manifestado.

Si el vendedor por su profesión debió conocer el vicio redhibitorio y no lo mencionó al comprador, está obligado también (además de la acción redhibitoria o quanti minoris) por los daños y perjuicios que haya ocasionado al comprador.

ELIANA NOTTI

ABOGADA

MAT. 3519 Fed. T.75 Fs.321


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